随着中国居民消费的不断升级以及个性化需求的增长，具有“共享经济”特性且兼具民俗文化、人文情怀特点的民宿产业快速发展，已成为旅游度假的“新网红”。2015年11月，国务院办公厅发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,随着国家层面政策的支持鼓励及各类民宿平台的资本注入，城市民宿发展市场潜力巨大。为了解雁塔区民宿发展实际情况，国家统计局雁塔调查队对区文旅局及3家星级民宿进行了实地走访调研。调查结果显示，依托旅游大区和教育大区的资源优势，雁塔区民宿发展迅速，类型丰富，精品民宿越来越多。但由于民宿入行门槛较低，导致数量众多、发展层次参差不齐，同时因缺乏行业标准管理和有效监管，造成民宿安全隐患突出。
一、雁塔城市民宿发展背景
（一）市场环境为雁塔民宿发展提供大平台
中国国家信息中心数据显示，目前国内有近6500万套空置房，国内主要共享住宿平台房源数量350万套，2019年共享住宿交易规模为225亿元，较上一年增长36.4%。根据国内知名短租预订平台途家民宿的统计数据显示，2019年共享住宿收入占全国住宿业客房收入的比重达7.3%，比2018年提高1.6%。平均收入增长速度大幅高于传统服务业态，达到5.8倍。根据途家网、美团民宿等平台数据显示，2020年雁塔区共享型房源数量已超过6000余套。发展城市民宿不仅有利于盘活闲置住房资源，鼓励共享经济发展，也是加快全域旅游发展，实现旅游产业转型升级的重要举措。
（二）宏观政策鼓励雁塔民宿业快速发展
2019年2月1日，西安市质监局联合西安市旅游发展委发布了西安市民宿地方标准《民宿基本要求与评价》《民宿示范村服务与管理规范》，成为陕西省出台的首个市级民宿地方标准。2019年4月23日，西安市政府印发《西安市关于促进民宿发展三年行动方案(2019—2021年)》，《方案》制定了西安市民宿基本要求与等级标准，明确单体民宿经营用房、入住办理、治安管理、消防安全、环境卫生、行业服务等各个环节的质量标准。根据发展目标，到2021年，雁塔区民宿要达到500家。其中，等级民宿10家，民宿示范村（街、点）2个，床位5000张。
（三）文旅融合发展带动雁塔住宿客源需求上涨
雁塔区作为全国科教文化旅游名区、中国十大商业名区、中西部首个“全国社区商业示范区”、西部经济强区，连续十年蝉联陕西省“五强区”之首。区内拥有世界级文化遗存的大雁塔，浑厚大气的陕西历史博物馆，亲近自然的科教基地陕西自然博物馆，中日文化交流圣地青龙寺，佛教密宗发源地大兴善寺等文化资源。近年来，雁塔区为推动文化旅游产业的快速崛起，把青春时尚的品牌文化与古朴大气的传统文化相结合，文旅融合优势明显，吸引了大量国内外游客。2019年接待国内外游客4500万人次，实现旅游收入300亿元。
二、雁塔促进民宿业发展举措
（一）统筹规划，完善促发展政策。
一是制定《西安市雁塔区民宿发展实施方案》、《西安市雁塔区民宿管理办法》等文件，明确地方民宿标准、发展目标及管理要求。二是加大财政扶持。按照《《西安市关于促进民宿发展三年行动方案》，2019年至2021年，市财政每年从旅游发展专项中安排资金用于支持民宿发展，雁塔区按1∶1同步配套资金。对达到民宿示范街（点）评定标准的企业，以民宿专项资金项目进行申报，给予资金支持，用于品牌培育和基础配套建设。对达到定级标准，通过验收并经决算审计，正常营业的民宿，按照投资额度和等级民宿奖励标准进行奖金奖补。三是结合雁塔区旅游资源优势及城中村改造项目，鼓励利用现有农户自有住宅改造提升发展民宿项目，集约化发展特色精品城市民宿。
（二）创新宣传方式，提高民宿市场营销力度。
一是积极开展雁塔等级民宿评定征集，提升雁塔等级民宿宣传度和曝光度。凡在雁塔区区域内，利用城乡居民自有住宅、集体用房和其他配套用房，结合本地人文、自然景观、生态、环境资源及农林生产活动，为旅游者休闲度假、体验本地风俗文化提供住宿、餐饮等服务的合法经营场所，均可申请雁塔等级民宿评定。二是优化产业融合，推进“民宿+”发展新业态。利用文旅主题活动推广民宿体验，带动民宿附加产品的开发和销售，拓展消费渠道。三是加强与国内知名网站、电商平台、微信公众号、网络大V以及APP移动终端等的合作，开展电子商务营销。例如，在美团app、美团民宿app等流量平台上推出西安雁塔优质民宿推荐专题。春节前上线“过大年住民宿－西安雁塔民宿优选”专辑，雁塔国际樱花节时上线“漫步樱花海”西安雁塔区赏樱路线民宿推荐专题等，让全国游客了解别具特色的雁塔主题民宿。
三、雁塔城市民宿发展现状
2020年突发的新冠疫情给国内旅游业带来巨大影响，城市民宿业受损严重，但随着全国范围内疫情防控稳步向好，民宿业已逐渐恢复。途家民宿大数据显示，2020年1－10月途家民宿平台用户搜索量连月增长，7月起已反超疫情前，10月份达到峰值。雁塔调查队通过走访3家星级民宿，了解疫情后城市民宿发展现状。
（一）民宿规模特征和运营模式
雁塔民宿行业整体发展快速，根据途家、美团民宿等平台数据显示，雁塔区注册民宿数量已超过300家。雁塔民宿从业者多为自由职业的个人房东或者二房东，以自有或租赁空置住宅、商用公寓为主，民宿收入来源主要依托于客房住宿收入。
（二）民宿分布位置和入住情况
从民宿地理位置来看，雁塔民宿主要集中在大雁塔·曲江度假区，小寨商业圈和高新技术开发区。为吸引住客流量，城市民宿多选择旅游景点、主要商圈、地铁站等周边设施完善和便利程度高的地区。对于主打观光游的民宿，好的选址位置可以为民宿多带来10-20%的入住率（见下图）。调查显示，截止11月，民宿预订率已逐渐恢复至去年同期水平。3家星级民宿日常平均入住率约为65%,整体市场淡旺季较明显，暑期和“十一”期间入住率最高。
（三）民宿主要需求群体和消费者选择偏好
调查显示，80、90后为城市民宿的主力消费群体，约占到总比例的70%以上。其中，女性消费者居多，多数都具有固定的旅游度假习惯，喜欢自由行，比较重视住宿体验感，有一定的消费实力。地理位置、环境及硬件设施是城市民宿消费者最关注的因素，其次是优质的管理服务水平、高性价比、口碑效应等。
（四）民宿房价趋势和经营负担较重
2020年雁塔城市民宿市场核心房价集中在150元-400元每间每晚。走访的3家星级民宿根据房间规格和大小不同，订价在260元－700元每间每晚。民宿投资经营成本主要包括房屋改建费、设计费、装修费、房租、员工工资、民宿运营费、营销费等，物业租金费是城市民宿经营的主体成本之一，其次是人力成本。以雁塔52赫兹民宿为例，该家星级民宿位于小寨地铁站旁的一栋商业楼内，现有房间数量13间，租金为每月每平方米63元，一年物业租金支出约60万元，民宿现有9个工作人员，工资支出约为30万元／年，再加上维持正常运营需支出的管理费、营销费、房间损耗费、水电费等，正常经营成本负担较重。
四、城市民宿发展的主要问题
(一）缺乏统一有效监管，社会安全隐患大
按照政策要求，一家城市民宿要合法经营至少须取得6个证件：卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书及食品流通许可证或餐饮服务许可证。部分城市短租民宿由于房屋产权性质、建筑结构、消防安全规定等问题，难以达到住宿业相关要求，从而长期处于无证经营状态。这些不具备商业经营合法性的民宿，不仅带来诸多风险隐患，也加大了住客的维权难度。
(二)专业指导缺失，行业规范管理不到位
城市民宿作为一种新型的房屋租赁业态，市场发展层次参差不齐，存在平台信息与实际房源不符、交通位置标注模糊、房东服务和细节不足、价格波动频繁、卫生清洁不达标、特色体验差等情况，卫生、安全、隐私等基本条件缺乏保障，不仅导致住客体验度减低，也引起诸多纠纷和投诉，过于追逐利益也使主打良好的服务和“人情味”的民宿逐渐“变味”，急需专业指导和规范管理。
(三)城市民宿入行门槛低，同质化现象严重
民宿的主要特色在于能够给入住者提供不同于传统酒店服务的体验，社交体验和目的地文化风俗体验是城市民宿区别于酒店的重要特征。目前，雁塔区大部分民宿业主是利用自有或租赁房屋资源开发民宿，普遍欠缺专业的市场营销、经营管理和综合服务能力，大批城市民宿经营模式单一，房屋装修风格大同小异，缺乏地方特色和个性化风格，可替代性强，导致难以维持出租率和客人的入住体验，生命周期短。
五、促进雁塔城市民宿发展的建议
（一）完善行业监管措施，保障游客合法权益。
一是加强政府监管，出台并细化城市民宿行业标准。对合法经营且拥有一定规模的民宿、合法经营的小型民宿、不具备旅馆业经营条件的民宿采取不同的管理办法，并根据租赁时间、经营规模、服务内容等对城市民宿实施分类差别监管。二是疏堵结合，既要鼓励发展也要强化质量管控。逐步完善旅游，公安，消防，市场监管，环保等部门对民宿的服务质量、安全管理、消防设施、食品卫生、环境保护等方面的监管，确保城市民宿业有序发展，规范经营。三是建立平台安全保障机制。目前，城市民宿的客户大部分来自线上预订平台，民宿平台不仅要保障平台数据安全建设，也要加强对民宿资质的审核管理，同时要履行对房东资格审查及向消费者提供房源真实信息的义务，通过互联网大数据的技术，严把民宿安全关。
（二）加强行业指导，提升城市民宿从业者的服务管理水平。
随着城市民宿的多样化发展，除了高品质房源，拥有独特审美品位和积极生活态度的优质房东服务越来越受到用户的青睐。以途家民宿平台推出的“超赞房东”为例，途家对获得“超赞房东”标签的民宿业主进行定期考核，引导房东提供优质的民宿服务。2019年，途家“超赞房东”的房源数量和订单量增速均在2倍以上，途家民宿平台70%的订单量来自于超赞房东。一是通过第三方民宿平台提供专业的行业指导，提升民宿业主的管理水平。二是加大民宿从业人才的培养。通过高校旅游相关专业及旅游类职业学校等培养一定数量懂经营、会管理的民宿人才；在专业课程上设置民宿经营、民宿服务标准、推广营销、案例分析等内容，增强培训和学习的实效性。
（三）找准雁塔民宿市场定位，打造独具特色的城市民宿品牌形象。
一是由政府部门主导，引进第三方专业平台对民宿客户群进行调研和分析，充分强化政府、行业协会和民宿经营者三方联动，打造符合地域特色的星级民宿；二是升级民宿品质，塑造城市民宿连锁品牌。品牌化有利于民宿品质服务标准化，给民宿业主提供经营标准，促使其改进和提升服务质量。三是积极应用“大数据”管理，将市场需求与旅游文化深度融合，通过专业设计将城市民宿融入历史文化中，塑造雁塔城市民宿个性，提升雁塔城市民宿吸引力。四是将城市民宿发展与城中村改造有机结合，打造独具雁塔特色的精品民宿。
（四）创新“互联网+”宣传发展模式，增强民宿竞争力。
一是鼓励民宿业主充分运用“互联网+民宿”模式，拓展宣传渠道。通过微信、微博、抖音、知乎、头条等新媒体建立营销渠道，推动线上交流互动和线下真实体验相融合。二是借助第三方专业指导，帮助个体民宿业主获得排名推荐。例如，指导民宿业主通过平台设置条件，筛选品味相投的住客，帮助民宿业主快速成为“超赞房东”等。
（五）充分利用推广全域旅游的契机，发展城市民宿。
一是完善旅游咨询服务，可以在旅游咨询中心等旅游推广点放置雁塔民宿介绍资料，帮助游客快速了解民宿特色，提高预订住宿率。二是通过雁塔区开展的一系列文旅活动，推介宣传城市精品民宿，提升雁塔民宿的影响力和美誉度，让来西安旅游的游客在想到民宿度假时优先考虑雁塔。
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